Montage d'opérations de logement social

voir le programme long

• Évaluer l'opportunité d'une opération

  • Recueillir et analyser les données du foncier

• Définir le programme

  • Quelle stratégie et objectifs de l'organisme
  • Calculer la surface plancher réalisable
  • Choisir le produit : logement familial, spécifique, spécialisé, foyers ou accession sociale

• Appréhender le montage financier d'une opération

  • Comprendre les principes de financement d'une opération de logement social locatif
  • Réaliser une première esquisse financière de l'opération

• Découvrir les montages alternatifs à la maîtrise d'ouvrage directe

  • Les spécificités de l'achat en VEFA
  • Les cas de l'Usufruit, baux emphytéotiques, conception- réalisation...

• Évaluer l'opportunité d'une opération

  • Recueillir les données générales relatives à une opportunité foncière : savoir lire et utiliser un cadastre, un PLU…
  • Visiter le terrain ou le bien à acquérir : à quoi faut-il être vigilent, que faut-il regarder
  • Consulter les titres de propriété : que nous apprennent-ils

• Définir le programme de l'opération

  • Calculer la Surface de plancher réalisable : comprendre les contraintes d’application d’un PLU
  • Vérifier si l’opération s’inscrit bien dans la stratégie et les objectifs de l’organisme : PSP, CUS...
  • Vérifier si l’opération s’inscrit bien dans les objectifs des partenaires (État, collectivités locales…) : PLH, loi SRU, contrats de mixité sociale…
  • Définir le programme avec le choix du produit : logement familial (PLAI, PLS, PLS, PLI), logement spécifique (généraliste (CHRS, CHU, RHVS…), spécialisé (CADA…), logements-foyers (FTM, RS, RPA…) ou accession sociale
  • Appliquer les préconisations internes en matière de maîtrise d’ouvrage pour définir le programme
  • Cas fil rouge : étude du PLU pour l'opération

• Approcher le montage financier d'une opération de logement locatif social

  • Comprendre les principes de financement : les zonages 123 et ABC, plafonds de ressources, plafonds de loyers, l’autorisation de l’État et le conventionnement, les réservataires, les composantes du prix de revient de l’opération (foncier, travaux, honoraires), les différentes composantes du plan de financement d’une opération de LLS (subventions de l’État et éventuellement délégataire), prêts principaux de la Caisse des dépôts, aides des collectivités locales, aides et prêts d’Action logement, aides fiscales (LASM et TVA à 5,5%, exonération de Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie, TVA), le calcul du loyer et la modulation des loyers
  • Réaliser une première esquisse financière de son opération
  • Cas fil rouge : présentation du montage financier de l'opération.

• Découvrir les montages alternatifs à la maîtrise d'ouvrage directe : VEFA, Usufruit, baux emphytéotiques, ...

  • Rappel du cadre réglementaire qui régit la VEFA : écarts entre ce qui est autorisé et pratiqué
  • Produire en VEFA pour un OLS : savoir mixer l’acte d’achat et les compétences de maître d’ouvrage.
  • Mettre en place le Contrat de réservation : points de vigilance.
  • Le fonctionnement en copropriété : enjeux et points de vigilance (rappel succinct des règles applicables, règles de majorité, EDD, la question de la répartition des charges…)
  • Présenter les autres modes de productions alternatifs